Hiện nay, tỉnh Bình Dương có tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng, do đó nhu cầu thuê quyền sử dụng đất phục vụ cho các mục đích kinh doanh, sinh sống ở đây ngày càng tăng cao. Điều này dẫn đến số lượng tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cũng tăng theo. Vì vậy, muốn giải quyết vấn đề này cần có những hiểu biết nhất định về các quy định pháp luật, như sau:

1. Cơ sở pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015;
• Luật Đất đai 2013

2. Quy định pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Đồng thời, căn cứ tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai: “Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.

Từ căn cứ pháp lý trên, có thể hiểu hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, trong đó, bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn theo hợp đồng, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của pháp luật. Và pháp luật không bắt buộc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực, việc công chứng hoặc chứng thực là theo yêu cầu của các bên.

Lưu ý: Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

• Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Giải quyết tranh chấp đất đai tại Bình Dương – VPLS Nam Sài Gòn

3. Có được thuê đất đang thế chấp tại ngân hàng không?

Theo quy định tại khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự thì khi muốn cho thuê đất đang được thế chấp thì bên cho thuê có nghĩa vụ phải thông báo cho bên thuê về việc tài sản cho thuê đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết về hợp đồng thuê nêu trên.

4. Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Trên thực tế có hai cách giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, phổ biến là thương lượng hoặc khởi kiện ra Toà án.

4.1. Thương lượng

Khác với các tranh chấp về đất đai bắt buộc hoà giải tại ủy ban nhân dân thì tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là tranh chấp liên quan đến đất đai nên không bắt buộc phải hòa giải, mà đây là mong muốn của cả hai bên.

Các bên có thể tự do thỏa thuận về các vấn đề liên quan đến tranh chấp và tìm ra hướng giải quyết chung trên sự thỏa thuận của các bên. Điều này cũng giúp các bên có thể tiết kiệm được nhiều chi phí giải quyết. Tuy nhiên phương thức này chỉ đạt được hiệu quả khi các bên cùng đồng ý ngồi lại với nhau bàn bạc, đồng thuận, có thiện chí và thực hiện kết quả thương lượng vẫn phụ thuộc vào sự tự nguyện của các bên.

4.2. Khởi kiện ra Toà án

Trong trường hợp không thương lượng được thì một trong các bên tranh chấp có quyền khởi kiện ra Toà án để được giải quyết tranh chấp. Ngoài ra, các bên có thể chọn khởi kiện ra Tòa án mà không cần thông qua thủ tục thương lượng hòa giải với nhau. Đây là phương thức giải quyết tối ưu và hiệu quả vì Toà án nhân danh quyền lực Nhà nước thực thi pháp luật do đó sẽ xét xử đúng quy định. Đồng thời bản án, quyết định của Toà sẽ buộc các bên phải thi hành.

5. Vậy Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất?

Hiện nay, pháp luật quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thuộc về Toà án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú. Nếu các bên muốn khởi kiện tại Toà án về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thì phải nộp đơn tới Toà án.

Tuy nhiên nếu tranh chấp có yếu tố nước ngoài (đương sự ở nước ngoài, tài sản tranh chấp ở nước ngoài, …) thì phải nộp đơn đến Toà án nhân dân cấp tỉnh.

Trên đây là một số quy định của pháp luật về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

Nếu bạn vẫn còn bâng khuâng, không rành về thủ tục, hoặc không có thời gian lui tới cơ quan nhà nước, bạn có nhu cầu tư vấn thêm về vấn đề này hoặc vấn đề về đất đai khác, hãy liên hệ ngay cho Luật sư chúng tôi để được tư vấn nhé.

Điện thoại: Luật sư Nam: 0912 644 279 

                   Luật sư Thanh: 0988 619 649.

Email: luatsulenam@gmail.com;

           phamthanhlu05@gmail.com  

Hoặc có thể liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Văn phòng luật sư Nam Sài Gòn – Chi nhánh Thuận An, Bình Dương: số 5B, Nguyễn Văn Tiết, khu phố Bình Hoà, phường Lái Thiêu, thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương.

Văn phòng luật sư Nam Sài Gòn – Chi nhánh Bình Chánh, Tp. Hồ Chí Minh: E8/24 Nguyễn Hữu Trí, thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh, Tp. Hồ Chí Minh. Luật sư Thương – 0937 323 866.